공식 및 문제

01

1. 균형 : ① [eqn: Q _{D}]＝[eqn: Q _{S}]    ② [eqn: Q _{D1}]＝[eqn: Q _{S}] → [eqn: Q _{D2}]＝[eqn: Q _{S}]   ③ P = P   ④ 개별수요([eqn: Q _{D}]) → 시장수요([eqn: Q _{M}])

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2. 임대료 규제 : ① 시장임대료보다 높게규제 ⇨ 아무런 변화 X

② 시장임대료보다 낮게규제 ⇨ 초과수요

[확인학습1]  어떤 재화에 대한 공급함수는 [eqn: Q _{S} ^{}] = [eqn: 10+4P], 수요함수는 [eqn: Q _{D`1} ^{}] = [eqn: 80-3P]였으나, 소비자의 선호

변화로 수요함수가 [eqn: Q _{D`2} ^{}] =  [eqn: 100-2P] 로 변화하였다. 균형가격과 균형수급량의 변화 차이는 얼마인가?

① 균형가격은 (      ) (상승, 하락)         ② 균형거래량은 (      ) (증가, 감소)

[확인학습2]  아파트 수요곡선은 P = 2,000 - 2[eqn: Q _{D}]이고 공급곡선은 P = 1,000 + 2[eqn: Q _{S}]이다. 균형가격과 균형량은

얼마이겠는가?

① 균형가격 (              )       ② 균형거래량 (              )

[확인학습3]  부동산에 대한 시장수요함수는 [eqn: bold { P = 300 - 20 {Q} _{D}}][이 시장의 수요자는 모두 동일한 개별수요함수를 갖는

다. 이 시장의 수요자 수가 10배로 된다면 새로운 시장수요함수는? [단, 새로운 시장수요량은 [eqn: Q _{M}]으로 표기한다.]

P =

[확인학습4]  임대아파트 수요함수는 [eqn: Q _{D}] = 10,000 - 10P, 공급함수는 [eqn: Q _{S} ^{}]＝ 2,000 + 10P 일 때 정부가

아파트 임대료를 300으로 규제하는 경우와 500으로 규제하는 경우의 나타나는 현상을 각각 알맞게

나열한 것은?

① 300으로 규제 : (               )               ② 500으로 규제 : (               )

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3. 수요의 가격탄력성 (1.5)탄력, (0.5)비탄력	4. 수요의 소득탄력성 (+)정상, (-)열등	5. 수요의 교차탄력성 (+)대체, (-)보완
[eqn: LEFT | {bold수요량의~변화율} over {bold가격의~변화율} RIGHT |]	[eqn: bold{수요량의~변화율} over bold{소득의~변화율}]	[eqn: bold{Y재의`수요량변화율} over bold{X재의`가격변화율}]

[확인학습5]  ① 오피스텔 가격이 5% 인하 되었고 오피스텔 수요량이 8%증가한다면 오피스텔 수요의 가격

탄력성은 (㉠)이다. ② 단독주택 가격이 4% 인상되었고 단독주택 수요의 가격탄력성이 3.0이면 단독주택

수요량의 변화 (㉡)이다.

① ㉠ 오피스텔 수요의 가격탄력성 : (       )       ② ㉡ 단독주택 수요량의 변화는? (       )%, (증가, 감소)

[확인학습6]  사무실의 월임대료가 500만원에서 300만원으로 하락할 때, 수요량이 20㎡에서 30㎡로

증가하였다.

① 최초점을 기준으로 한 수요의 가격탄력성 ( 0.5, 0.8, 1.25 )

② 중간점을 기준으로 한 수요의 가격탄력성 ( 0.5, 0.8, 1.25 )

[확인학습7]  1. A부동산은 소득이 10%감소할 때 수요가 20% 감소하였다.

2. B부동산은 소득이 4%증가할 때 수요가 12% 감소하였다.

3. C부동산의 가격이 5% 상승할 때, D부동산의 수요는 2% 증가하고 E부동산의 수요는 4% 감소한다.

① A부동산 수요의 소득탄력성 (     ), (대체재, 보완재, 정상재, 열등재)

② B부동산 수요의 소득탄력성 (     ), (대체재, 보완재, 정상재, 열등재)

③ D부동산 수요의 교차탄력성 (     ), C부동산과 D부동산의 관계 : (대체재, 보완재, 정상재, 열등재)

④ E부동산 수요의 교차탄력성 (     ), C부동산과 E부동산의 관계 : (대체재, 보완재, 정상재, 열등재)

[확인학습8] A부동산 가격이 16% 상승함에 따라 B부동산 수요량이 8% 감소하고 A부동산 수요량이 32%

감소하였다.

① A부동산 수요의 가격탄력성 : (       ), A부동산 매매수요의 가격탄력성 : (탄력적, 비탄력적)

② B부동산 수요의 교차탄력성 : (       ), A부동산과 B부동산의 관계 : (대체재, 보완재, 정상재, 열등재)

[확인학습9] 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 1.5, 수요의 소득탄력성은 1.2이다. 아파트의 가격이

10% 상승하고, 소득이 5% 증가하였다면 아파트수요량의 전체 변화율(%)은?

(                    )%, (증가, 감소)

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6. 정보가치 = [eqn: {{bold{(실현가치`-`미실현가치)` TIMES 미실현`확률}}} over {{bold{(1+r) ^{n}}}}] (빠르게 계산하는 방법)

[확인학습10] 1년 후 신도시가 들어서면 토지는 600,000,000원 되고, 신도시가 들어서지 않으면

60,000,000원이 된다고 가정한다. 신도시가 들어설 확률은 40%이다. (단, 투자자의 요구수익률은 20%이다.)

① 거래가격 (                  )원,                 ② 정보가치 (                  )원

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7. ① A도시로부터 분기점(컨버스) = [eqn: {{bold{A,`B간의`전체거리}}} over {{bold{1+ sqrt {{B의`면적} over {A의`면적}}}}}]

② A매장구매확률(허프) = [eqn: {{bold{{A``매장면적} over {A매장까지의``거리 ^{2}}}}} over {{bold{{A``매장면적} over {A매장까지의``거리 ^{2}} ＋ {B``매장면적} over {B매장까지의``거리 ^{2}}}}}]

[확인학습11] A도시와 B도시간의 거리는 12km이고 A도시의 인구는 4,000명이며, B도시의 인구는 1,000명

인 경우, 컨버스의 분기점모형에 의할 경우 A도시로부터 (           )㎞, B도시로부터 (           )㎞가 떨어진

위치가 상권의 분기점이 된다.

[확인학습12] 인구가 1만 명인 A시와 5천 명인 B시가 있다. 두 도시 사이에 인구 2만명의 신도시가 C가

들어섰다. 신도시 C로부터 A시, B시까지의 거리는 각각 1㎞, 2㎞이다. 레일리의 소매인력법칙을 적용할

경우, 다음과 같은 상황에서 A도시의 유인 규모는 약 몇 명인가? (단, C도시 인구의 75%만 구매활동을 한다.)

① A도시의 시장점유율 = (               )%          ② 이용객수 = (                     )명

8. 입지계수 (LQ) = [eqn: {A지역의`X산업구성비} over {전국의`X산업구성비}] = [eqn: {{A지역``X산업고용수} over {A지역의`전산업`고용수}} over {{전국의`X산업`고용수} over {전국의`전산업`고용수}}]

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9. 수익률

① 기대수익률 = (확률 × 수익률) + (확률 × 수익률) + (확률 × 수익률) → 확률, 수익률을 곱해서 더한다.

② 포트폴리오 기대수익률 = (비중 × 수익률) + (비중 × 수익률) + (비중 × 수익률) → 비중, 수익률을

곱해서 더한다.

③ 지분수익률 = [eqn: {순영업소득`-`이자지급분} over {지분투자액}]

④ 지분수익률 = 총자본수익률 + (총자본수익률 - 저당수익률) × 부채비율

경제환경변수	발생확률(%)	수익률(%)
비관적	30	4.0
정상적	50	8.0
낙관적	20	13.0

[확인학습13] 가상적인 아파트 투자사업의 기대수익률은?                   (                   )%

[확인학습14] A, B, C 3개의 포트폴리오의 기대수익률은? (단, 확률은 호황 30%, 불황 70%임)

(                   )%

구분	포트폴리오 비중	경제상황별 수익률
		호황	불황
A부동산	20%	6%	4%
B부동산	30%	8%	4%
C부동산	50%	10%	2%

[확인학습15] 총투자액 : 100,000,000원,  1년간 순영업소득 : 10,000,000원,  60,000,000원을 이자율 연 10% 차입

①  자기자본수익률 : (      )% ② 가격상승률이 2% : (       )% ③ 가격하락률이 2% : (       )%

[확인학습16] A부동산의 투자수익률은 15%이며,  대출금리는 10%일 경우 자기자본수익률을 구하면 얼마인가?

① 대부비율 50% = (      )%   ② 대부비율 60% = (      )%    ③ 대부비율 80% = (       )%

[확인학습17] A부동산의 총자본수익률은 15%이며,  대출금리는 12%일 경우 자기자본수익률을 구하면

얼마인가?

① 부채비율 50% = (       )%    ② 부채비율 200% = (       )%   ③ 부채비율 400% = (       )%

10. 화폐의 시간가치 계산

미래가치	현재가치
① 일시불의 내가계수(1원, n년후), (1 ＋ r)n	④ 일시불의 현가계수(1원, 현재), [eqn: bold{1} over {bold{(1+r) ^{n}}}]
② 연금의 내가계수(매년1원씩, n년후), [eqn: bold{( 1+r)^n -1} over bold{r }]	⑤ 연금의 현가계수(매년1원씩, 환원), [eqn: bold {1-( 1+r)^-n} over bold{r }]
③ 감채기금계수(만들기위해 적립), [eqn: { r} over { (1+r)^n -1}]	⑥ 저당상수(차입, 상환원리금), [eqn: { r} over {1- (1+r)^-n}]

[확인학습18] 투자자 甲은 10년 동안 매년 연말 5,000만원씩을 불입하는 정기적금에 가입하였다. 이자

율이 복리로 연 10%라면, 8년 후 이 적금의 미래가치는?

(                  )원

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11. 현금수지의 측정

① 영업수지 = 가능 - 공실 + 기타 | 유효 - 영업 | 순영업 - 부채 | 세전 - 영업 | 세후

② 지분복귀액 = 매도 - 매도 | 순매도 - 미상환 | 세전 - 자본 | 세후

③ 영업경비 : 포함(유지, 화재, 재산, 기타), 불포함(공실, 부채, 감가, 소득, 자본)

④ 영업소득세 (순영업 + 대체 - 이자 - 감가) × 세율

[확인학습19] 다음 임대주택사업의 세후현금수지는 얼마인가?

㉠ 가능총소득 : 6,000만원        ㉡ 공실 : 가능총소득의 5%     ㉢ 영업소득세율 : 연 20%     ㉣ 영업경비 : 700만원

㉤ 원리금상환액 : 1,000만원       ㉥ 이자비용 : 800만원          ㉦ 감가상각비 : 200만원

(                   )원

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12. 할인현금수지분석법(DCF법)

① 순현재가치 ＝ 현금수입의 현가 － 현금지출의 현가

② 내부수익률법 ⇒ 현금수입의 현가 ＝ 현금지출의 현가, 순현가 = 0, 수익성지수 = 1

③ 수익성 지수(편익비용비율)  = [eqn: bold{현금수입의`현가} over bold{현금지출의`현가}], 현금지출의 현가에 대한 현금수입의 현가

[확인학습20] 현재 2,000만원을 투자해 1년 후 3,000만원의 수익이 발생(단, 요구수익률은 20%)

① 순현가 (          )원        ② 수익성지수 (         )        ③ 내부수익률 (         )%

[확인학습21] 다음 표와 같은 투자사업들이 있다. 이 사업들은 모두 사업기간이 1년이며, 사업 초기(1월 1일)

에 현금지출 만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에 현금유입만 발생한다고 한다.(단, 할인율이 연 5%)

사업	금년의 현금지출	내년의 현금유입
A	350만원	735만원
B	100만원	577.5만원
C	200만원	420만원
D	100만원	367.5만원

① 순현가(NPV)    :  A (            )    B (            )    C (            )    D (            )

② 수익성지수(PI)  :  A (            )    B (            )    C (            )    D (            )

13. 어림셈법

승수법				수익률법
조소득 승수	=	총투자액		비율분석법 총자산회전율	=	조소득
		조소득				총투자액
순소득 승수 (자본회수기간)	=	총투자액	⇔	종합자본환원율	=	순영업소득
		순영업소득				총투자액
세전현금수지 승수	=	지분투자액	⇔	지분 배당률 (세전수익률)	=	세전현금수지
		세전현금수지				지분투자액
세후현금수지 승수	=	지분투자액	⇔	세후 수익률	=	세후현금수지
		세후현금수지				지분투자액

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14. 비율분석법

① 대부비율＝[eqn: {부채} over {부동산`가치}], 부채비율＝[eqn: {부채} over {지분}], 지분비율＝[eqn: {지분} over {부동산`가치}]  ② 부채감당률 = [eqn: {순영업소득} over {부채서비스액}]

③ 채무불이행률 ＝[eqn: {영업경비＋부채서비스액} over {유효조소득}] ④ 총자산회전율 ＝ [eqn: {조소득} over {부동산의가치}]⑤ 영업경비비율 ＝[eqn: {영업경비} over {조소득}]

[확인학습22]  다음은 자료를 보고 부채감당률과 가능조소득에 대한 영업경비 비율을 각각 구하시오.

㉠ 호당 임대료 : 연 5백만원, 임대가능호수 : 60호

㉡ 공실률 : 10%, 순영업소득 : 연 2억1천만원

㉢ 부채 7억원, 저당상수 10%

① 부채감당률 : (             )     ② 영업경비 비율 : (             )

[확인학습23]  다음은 부동산회사의 부채비율에 관한 내용이다. (       )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

구분	A회사	B회사
자본총계	160,000원	400,000원
부채총계	40,000원	600,000원

① A회사 - ㉠ 자산 (            )원      ㉡ 대부비율 (             )%      ㉢ 부채비율 (             )%

② B회사 - ㉠ 자산 (            )원      ㉡ 대부비율 (             )%      ㉢ 부채비율 (             )%

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15. ① 담보인정비율(LTV) ＝ [eqn: bold{부채} over bold{부동산의`가치}]     ② 총부채상환비율(DTI) ＝ [eqn: {{bold{연간``부채서비스액}}} over {{bold{연간``소득}}}]

③ 부채감당률 = [eqn: bold{순영업소득} over bold{부채서비스액}]                   ④ 부채 ＝ [eqn: {{bold{부채서비스액}}} over {{bold{저당상수}}}]

[확인학습24] ㉠ 시장가치 : 3억원   ㉡ 연소득 : 5,000만원   ㉢ 연간저당상수  0.1   ㉣ LTV 60%   ㉤ DTI 40%

① 차입자가 받을 수 있는 최대 대출 가능금액은? (                )원

② 사업자금으로 연간 300만원 상환할 경우 대출 가능금액은? (                )원

③ 사업자금으로 연간 300만원 상환 + 기존대출이 5,000만원 있는 경우 추가 대출가능금액은?

(                )원

[확인학습25] 시장가격이 5억원이고 순영업소득이 연 1억5천만원인 상가를 보유하고 있는 A가 추가적으로

받을 수 있는 최대 대출가능 금액은?                                 (                   )원

㉠ 연간 저당상수 : 0.2 ㉢ 부채감당률(DCR) : 3이상	㉡ 담보인정비율(LTV) : 시장가격기준 60%이하 ㉣ 상가의 기존 저당대출금 : 1억5천만원

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16. ① 원금균등 상환 : ㉠ 원금 = 융자원금 / 상환기간 ㉡ 이자 = 융자잔고 × 이자율 ㉢ 원리금 = 원금 + 이자

② 원리금균등 상환 : ㉠ 원리금 = 융자원금 × 저당상수  ㉡ 이자 = 융자잔고 × 이자율 ㉢ 원금 = 원리금 - 이자

[확인학습26] 은행으로부터 2억원을 연이자율 10%로 20년 상환조건으로 대출을 받았다. (단, 저당상수는 0.12)

① 1회차 원리금균등상환방식에 의한 원금상환액?  (              )원

② 1회차 원금균등상환방식에 의한 원리금상환액?  (              )원

[확인학습27] 주택구입을 위해 은행으로부터 6억원을 원금균등상환조건으로 대출 받았다. 대출기간이 20

년, 금리가 연 5%인 경우 7회차에 상환해야 할 원리금은?            (                   )원

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17. 평가 3방식 7방법 산식

① 원가방식 : ㉠ 적산가격 = 재조달원가 - 감가누계액 ㉡ 적산임료 = 기초가액 × 기대이율 + 필요제경비

② 비교방식 : ㉠ 비준가격 = 사례가격 × 사.시.지.개.면 ㉡ 비준임료 = 사례임료 × 사.시.지.개.면

㉢ 토지가격 = 표준지 × 시.지.개.면

③ 수익방식 : ㉠ 수익가격 = [eqn: {순수익(순영업소득)} over {환원이율}] ㉡ 수익임료 = 순수익 + 필요제경비

[확인학습28] 다음 자료를 활용하여 시산가액 조정을 통해 구한 감정평가액은?    (                  )원

㉠ 임대료를 통해 구한 시산가액(가치) : 2.0억원

㉡ 조성비용을 통해 구한 시산가액(가치) : 2.1억원

㉢ 거래사례를 통해 구한 시산가액(가치) : 2.2억원

㉣ 가중치 : 원가방식 20%, 비교방식 50%, 수익방식 30%를 적용함

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18. 원가방식

① 재조달원가 = 기준시점에서 신축비용, 표준적 건설비용 + 통상의 부대비용

② 매년감가액 = [eqn: {재조달원가`-`잔존가격} over {경제적`내용연수}] ③ 감가누계액 = 매년감가액 ×  경과연수

④ 적산가격 = 재조달원가 – 감가누계액

[확인학습29] 20년 전 준공된 5층 건물(대지면적 500㎡, 연면적 1,000㎡), ○ 직접공사비 : 300,000,000원,

○ 간접공사비 : 30,000,000원, ○ 개발업자의 이윤 : 70,000,000원, ○ 통상의 부대비용 : 100,000,000원, 20년

전 건축비지수 : 100, 기준시점 건축비지수 : 135 일 때  건물의 ㎡당 재조달원가는?

(                   )원

[확인학습30] 준공 후 10년이 경과한 건평 200㎡의 주택이 있다. 기준시점 현재 ㎡당 재조달원가는 100만원, 잔존

경제적내용연수는 40년이며, 내용연수가 만료할 때 잔가율은 10%이다. 정액법을 적용한다.

① 재조달원가대비 매년감가액의 비율은 (       )%  ② 감가수정액은? (             )원  ③ 적산가격은? (             )원

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19. 사례자료의 정상화 : [eqn: {분자} over {분모} ` -> ` {대상부동산} over {사례부동산} ,` {기준시점} over {거래시점}] , (1+r)ⁿ

㉠ 사례부동산은 인근지역에서 1년전에 100,000원/㎡에 거래되었다.

㉡ 대상부동산의 면적은 500㎡이다.

㉢ 연간 지가상승률은 5%이다.

㉣ 인근지역의 상권이 유사지역보다 10% 열세하다.

㉤ 대상부동산이 사례부동산보다 가로조건은 20% 열세하고, 획지조건은 10% 우세하다.

[확인학습31] 대상부동산의 비준가격은 얼마인가?                             (                   )원

[확인학습32]  ① 사정보정치 (              )    ② 개별요인 비교치 (             )

① 거래사례비교법 적용시, 거래사례가 인근 정상 거래가격 대비 20% 고가에 매도된 것을 확인하였다.

② 대상토지의 전체 면적은 10,000㎡이다. 이 중 6,000㎡는 완경사이고 나머지는 평지이다. 완경사 부분은 사례토지에 비해 20% 감가요인이 있으며, 평지부분은 10% 감가요인이 있다.

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20. 환원이율 ① 자본수익률(할인율) + 자본회수율(상각률)  ②  [eqn: bold{순수익} over bold{가격}] ③ 저당상수 × 부채감당률 × 대부비율

[확인학습33] 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가치는?

㉠ 유효총소득(EGI) : 30,000,000원 ㉣ 토지환원이율 : 5%	㉡ 영업경비(OE) : 9,000,000원 ㉤ 건물환원이율 : 10%	㉢ 토지가액 : 건물가액 = 60% : 40%

(               )원

㉠ 가능총소득 : 6,000만원 ㉢ 유지관리비 : 가능총소득의 4% ㉤ 화재보험료 : 60만원	㉡ 공실손실상당액 : 가능총소득의 5% ㉣ 부채서비스액 : 1,000만원 ㉥ 개인업무비 : 가능총소득의 10%

[확인학습34]  다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 수익가액은?(단, 환원이율은 6%)

(              )원

㉠ 총투자액 : 200,000,000원 ㉣ 연간 공실에 따른 손실 : 2,000,000원	㉡ 연간 가능조소득 : 20,000,000원 ㉤ 연간 영업경비 : 연간 유효총소득의 40%	㉢ 연간 기타소득 : 1,000,000원

[확인학습35] 다음 자료를 이용하여 산정한 환원이율은 얼마인가?             (                )%

㉠ 순영업소득 : 15,000,000원 ㉢ 지분비율 : 대부비율 = 70% : 30%	㉡ 부채서비스액 : 5,000,000원 ㉣ 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년) : 0.177

[확인학습36] 다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가치 산정시 적용할 환원이율은?

(                   )%

계산문제 해설

02

[확인학습1 해설]

1. 최초의 균형 : 80 - 3P = 10 + 4P ⇨ 7p = 70, P = 10, Q = 50

2. 변화된 균형 : 100 - 2P = 10 + 4P ⇨  6P = 90 ∴ P = 15, Q = 70

3. 가격은 10에서 15로 변화, 균형량은 50에서 70으로 변화되므로 가격은 5상승, 량은 20증가

[확인학습2 해설]

P = P, 2,000 - 2Q = 1,000+2Q, 1,000 = 4Q, Q = 250, P = 1500 따라서, ① 균형가격 P＝1,500, ② 균형량 Q＝250이 된다.

[확인학습3 해설]

[eqn: P`=`300`-`20Q _{D}],  P= 300- 까지는 똑같이 표시,  20을 10배로 나눈 후,  [eqn: Q _{D}]를 [eqn: Q _{M}]으로 수정  [eqn: P`=`300`-2Q _{M} `]

[확인학습4 해설]

1. 10,000-10P = 2,000+10P, P = 400, 시장임대료는 400만원

2. 300으로 규제하는 경우 : P에 300만원 대입, 수요 7,000, 공급 5,000, ① 초과수요 2,000

3. 500으로 규제하는 경우 : 시장임대료(400만원)보다 높게 규제하는 경우에는 ② 아무런 변화가 없다.

(다른해설, 500을 대입, 초과공급 2,000이 나오면 그럴 수가 없으니 아무런 변화가 없다로 수정)

[확인학습5 해설]

① 오피스텔 수요의 가격탄력성 = [eqn: LEFT | {수요량의~변화율(8%증가)} over {가격의~변화율(5%인하)} RIGHT |] = 1.6

② 단독주택의 수요량 변화 = [eqn: LEFT | {수요량의~변화율(12%감소)} over {가격의~변화율(4%인상)} RIGHT |] = 3, 수요량은 12%가 감소

[확인학습6 해설]

① 최초점 =  [eqn: LEFT | {{10} over {20}} over {{-200} over {500}} RIGHT |] = [eqn: LEFT | {5} over {4} RIGHT |] = 1.25   ② 중간점 = [eqn: LEFT | {{10} over {50}} over {{200} over {800}} RIGHT |]= [eqn: LEFT | {8} over {10} RIGHT |]= 0.8

[확인학습7 해설]

① 수요의 소득탄력성 = [eqn: {수요량의`변화율(20%`감소)} over {소득의`변화율(10%`감소)}]  =  +2,  정상재

② 수요의 소득탄력성 = [eqn: {수요량의`변화율(12%`감소)} over {소득의`변화율(4%`증가)}]  =  -3,  열등재

③ 수요의 교차탄력성 = [eqn: {D`수요량의`변화율(2%`증가)} over {C가격의`변화율(5%`상승)}] =  +0.4,  대체재

④ 수요의 교차탄력성 = [eqn: {E`수요량의`변화율(4%`감소)} over {C`가격의`변화율(5%`상승)}] =  -0.8,  보완재

[확인학습8 해설]

① A수요의 가격탄력성 = [eqn: □ {A`수요량(32%`감소)} over {A`가격(16%상승)} □]= 2, 수요의 가격탄력성이 1보다 크므로 탄력적

② B수요의 교차탄력성 = [eqn: {B``수요량(8%`감소)} over {A`가격(16%상승)}]= -0.5, 수요의 교차탄력성이 -(0.5)이므로, A와 B는 보완재 관계이다.

[확인학습9 해설]

1. 수요의 가격탄력성 = [eqn: LEFT | {수요량의~변화율`(15%`감소)} over {가격의`변화율`(10%`상승)} RIGHT |] = 1.5

2. 수요의 소득탄력성 = [eqn: {수요량의~변화율(6%증가)} over {소득의~변화율(5%증가)`}] = 1.2

3. 따라서, 수요량은 -15% + 6% = -9 % ⇨ 9% 감소

[확인학습10 해설]

① 거래가격=[eqn: {(6억원 TIMES 0.4)+(6천만원 TIMES 0.6)} over {(1+0.2) ^{1}}] = 2억3천만원,  ② 정보가치=[eqn: {5억4천만원`` TIMES `0.6} over {(1+0.2) ^{1}}] = 2억7천만원

[확인학습11 해설]

B도시로부터의 상권의 분기점을 먼저 구하면, [eqn: {12} over {1+ sqrt {{4,000} over {1,000}}}] = [eqn: {12} over {1+`2}] = 4, 따라서 B로부터 4km 떨어진 곳에 상권

의 경계선이 형성되므로, A로부터는 8km 떨어진 곳에 상권의 경계선이 형성된다.

[확인학습12 해설]

C도시의 인구 2만명 중 75%가 쇼핑센터를 이용, 이용객수는 2만명 × 75%로 1만5천명이 된다.

①  A도시의 시장점유율 = [eqn: {{A매장면적} over {A까지의`거리 ^{2}}} over {{A매장면적} over {A까지의`거리 ^{2}} + {B매장면적} over {B까지의`거리 ^{2}}}]= [eqn: {{10,000} over {1 ^{2}}} over {{10,000} over {1 ^{2}} + {5,000} over {2 ^{2}}}] = [eqn: {10,000} over {11,250}] = 88.8%

② 이용객수는 1만5천명 × 88% = 약 13,320명

[확인학습13 해설]

기대수익률 = (30% × 4%) + (50% × 8%) + (20% × 13%) = 7.8%

[확인학습14 해설]

A 기대수익률(0.92%) + B 기대수익률(1.56%) + C 기대수익률(2.2%) = 4.68%

A 기대수익률 ‘비중(20%) × [(6% × 30%=1.8%) + (4% × 70%=2.8%)]' = 0.92%

B 기대수익률 ‘비중(30%) × [(8% × 30%=2.4%) + (4% × 70%=2.8%)]' = 1.56%

C 기대수익률 ‘비중(50%) × [(10% × 30%=3%) + (2% × 70%=1.4%)]' = 2.2%

[확인학습15 해설]

① 자기자본수익률 =  [eqn: {1000만원`-`600만원} over {4000만원}]= 10%

② 자기자본수익률(가격상승률2%) = [eqn: {1000만원`+`200만원``-`600만원} over {4000만원}] = 15%

③ 자기자본수익률(가격하락률2%) = [eqn: {1000만원`-`200만원``-`600만원} over {4000만원}] = 5%

[확인학습16 해설]

① 대부비율 50% : [eqn: {15-5} over {50}] = 20%   ② 대부비율 60% : [eqn: {15-6} over {40}] = 22.5%    ③ 대부비율 80% : [eqn: {15-8} over {20}] = 35%

[확인학습17 해설]

① 15% + (3%) × 0.5 = 16.5% ② 15% + (3%) × 2 = 21% ③ 15% + (3%) × 4 = 27%

[확인학습18 해설]

① 5,000만원 × 연금의 내가계수 ([eqn: {(1+r) ^{n} -1} over {r}])

② 5000만원 × [eqn: {(1+0.1) ^{8} -1} over {0.1}]  =  5000만원×[eqn: {2.14358881-1} over {0.1}]  =  571,794,405원

[확인학습19 해설]

세후현금수지는 32,000,000원이 된다.

－	가능총소득 공실 및 불량부채	(60,000,000원) ( 3,000,000원)
－	유효총소득 영업경비	(57,000,000원) ( 7,000,000원)
－	순영업소득 부채서비스액	(50,000,000원) (10,000,000원)
－	세전 현금수지 영업소득세	(40,000,000원) ( 8,000,000원)
=	세후 현금수지	(32,000,000원)

＋ － － ×	순영업소득(50,000,000원) 대체충당금(0원) 이자지급분( 8,000,000원) 감가상각비( 2,000,000원)
	과세대상소득(40,000,000원) 소득세율(20%)
=	영업소득세( 8,000,000원)

[확인학습20 해설]

① 순현가 = 현금수입의 현가{2,500만원, [eqn: {3,000만원} over {(1+0.2) ^{1}}]} - 현금지출의 현가(2,000만원) = 500만원

② 수익성지수 = [eqn: {현금수입의`현가(2,500만원)} over {현금지출의`현가(2,000만원)}] = 1.25

③ 내부수익률 ⇨ 현금수입의 현가{[eqn: {3,000만원} over {(1+r) ^{1}}]} = 현금지출의 현가(2,000만원), r = 50%

(다른 해설 : 이 방법을 사용할 경우 시간가치를 고려하지 않음, 내부수익률 = [eqn: {순수익(1,000만원)} over {투자액(2,000만원)}] = 50%)

[확인학습21 해설]

사업	지출 현가	수입 현가	① 순현가	② 수익성지수
A	350만원	700만원	A : (350만원)	A : (2)
B	100만원	550만원	B : (450만원)	B : (5.5)
C	200만원	400만원	C : (200만원)	C : (2)
D	100만원	350만원	D : (250만원)	D : (3.5)

[확인학습22 해설]

① 부채감당률(3) = [eqn: {순영업소득(210,000,000원)} over {부채서비스액(70,000,000원)}]

② 영업경비비율(20%) = [eqn: {`````영업경비```````(60,000,000원)} over {가능`조소득(300,000,000원)}]

－	가능조소득 공실 및 불량부채	300,000,000원 : (5,000,000원 × 60호) 30,000,000원 : (300,000,000원 × 0.1)
－	유효조소득 영업경비	270,000,000원 60,000,000원 (X)
－	순영업소득 부채서비스액	210,000,000원 70,000,000원 : (700,000,000원 × 0.1)

[확인학습23 해설]

① ㉠ 20만원 = 자본(16만원) + 부채(4만원) ㉡ [eqn: {부채(40,000원)} over {부동산의`가치(200,000원)}]= 20% ㉢  [eqn: {부채(40,000원)} over {자본(160,000원)}] = 25%

② ㉠ 100만원 = 자본(40만원) + 부채(60만원) ㉡ [eqn: {부채(600,000원)} over {부동산의`가치(1,000,000원)}]= 60% ㉢ [eqn: {부채(600,000원)} over {자본(400,000원)}] = 150%

[확인학습24 해설]

1. 담보인정비율(LTV) = [eqn: {부채( chi )} over {부동산의`가치(3억원)}] = 60%, 1억 8천만원이 된다.

2. 총부채상환비율(DTI) = [eqn: {연간`원리금상환액( chi )} over {연간소득(5,000만원)}] = 40%, 부채서비스액은 2,000만원이 되고

3. 부채 = [eqn: {부채서비스액(2,000만원)} over {저당상수(0.1)}] = 2억원이 된다.

4. 두 가지 요건을 모두 충족해야 하므로 ① 1억8천만원 대출을 받을 수 있게 된다.

5. 사업자금으로 연간 300만원 상환 : [eqn: {부채서비스액(1,700만원)} over {저당상수(0.1)}] = 1억7천만원 ② 1억7천만원이 된다.

6. 기존대출 5,000만원을 차감하여 ③ 1억2천만원이 된다.

[확인학습25 해설]

1. 담보인정비율(LTV) = [eqn: {부채(X)} over {부동산의`가치(5억원)}] = 60%, 3억원이 된다.

2. 부채감당률 = [eqn: {순영업소득(1억5천만원)} over {부채서비스액(X)}] = 3, 부채서비스액 = 5,000만원

3. 부채 = [eqn: {부채서비스액(5,000만원)} over {저당상수(0.2)}] = 2억5천만원

4. 담보인정비율(LTV)과 부채감당률 중 적은 금액은 2억5천만원이 된다.

5. 기존대출이 1억5천만원이 있으므로 추가대출이 가능한 금액은 1억원 된다.

[확인학습26 해설]

① 원리금균등상환방식의 원금(400만원) = 원리금(2,400만원) － 이자(2,000만원)

1. 원리금 ＝ 융자원금(2억 원) × 저당상수(0.12) ＝ 2,400만 원

2. 이자 ＝ 융자원금(2억 원) × 이자율(0.1) ＝ 2,000만 원

② 원금균등상환방식의 원리금(3,000만원) = 원금(1,000만 원) ＋ 이자(2,000만원)

1. 원금 = 융자원금(2억원) / 상환기간(20년) = 1,000만원

2. 이자 ＝ 융자원금(2억 원) × 이자율(0.1) ＝ 2,000만 원

[확인학습27 해설]

잔고			1회차	2회차	3회차	4회차	5회차	6회차	7회차
1. 6억원		원금	3,000만원	3,000만원	3,000만원	3,000만원	3,000만원	3,000만원	3,000만원
2. 5억7천만원		이자	3,000만원	2,850만원	2,700만원	2,550만원	2,400만원	2,250만원	2,100만원
		원리금	6,000만원	5,850만원	5,700만원	5,550만원	5,400만원	5,250만원	5,100만원

[확인학습28 해설]

임대료를 통해 구한 가격은 수익가격, 조성비용을 통해 구한 가격은 적산가격, 거례사례를 통한 가격이 비준가격

이므로 (2.0억원 × 30%) + (2.1억원 × 20%) + (2.2억원 × 50%) = 212,000,000원

[확인학습29 해설]

재조달원가는 500,000,000원 × [eqn: {135} over {100}] = 675,000,000원

㎡당 재조달원가 = [eqn: {675,000,000원(재조달원가)} over {1,000㎡(연면적)}] = 675,000원/㎡

[확인학습30 해설]

1. 매년감가율 = (100%-10%) / 50년 = 1.8%

2. 감가수정액：매년감가액([eqn: {2억원``-`2천만원} over {50년}], 360만원) × 경과연수(10년) ＝ 36,000,000원

3. 적산가격 = 재조달원가(200,000,000원) - 감가누계약(36,000,000원) = 164,000,000원

[확인학습31 해설]

100,000원 × 500 × 1.05 × 0.8([eqn: {80} over {100}]) × 1.1([eqn: {110} over {100}])＝ 46,200,000원 (지역요인비교는 생략)

[확인학습32 해설]

① 사정보정치 = [eqn: {100} over {80}] = 0.83 ② 개별요인비교치 = (60% × 80%)+(40% × 90%) = 0.48+0.36 = 0.84

[확인학습33 해설]

1. 종합환원이율(7%) = (5% × [eqn: {6} over {10}]) +　(10% × [eqn: {4} over {10}]) = 7%

2. 수익가격 = [eqn: {순영업소득``(21,000,000원)} over {환원이율`````````(7%)}] = 300,000,000원

[확인학습34 해설]

1. 순영업소득(5,400만원) = 가능(6,000만원) - 공실(300만원) - 영업경비(300만원,

유지관리비240만원+화재보험료60만원)

2. 수익가격 = [eqn: {순영업소득``(54,000,000원)} over {환원이율`````````(6%)}] = 900,000,000원

[확인학습35 해설]

1. 순영업소득(1,140만원) = 가능(2,000만원) - 공실(200만원) + 기타(100만원) - 영업경비(760만원)

2. 환원이율(5.7%) = [eqn: {순영업소득``(11,400,000원)} over {가격`````````(2억원)}]

[확인학습36 해설]

1. 부채감당률 (3) = [eqn: {순영업소득``(15,000,000원)} over {부채서비스액(5,000,000원)}]

2. 환원이율(15.93%) = 저당상수(0.177) × 부채감당률(3) × 대부비율(0.3)

“낭비한 시간에 대한 후회는 더 큰 시간 낭비이다.”

Regret for wasted time is more wasted time.

-메이슨 쿨리(Mason Cooley)