부동산학개론

제32회 공인중개사 자격시험대비 문제

【 투자론 】  틀린지문정리

2021년 4월 8일(목) ☆ 이론 마스터 5주차

제1장 부동산투자의 위험과 수익

1. 부(-)의 레버리지효과는 총자본수익률(종합수익률)이 저당수익률보다 높을 때 발생한다.

2. 정(+)의 레버리지효과를 예상하고 투자했을 때 부채비율이 커질수록 경기변동이나 금리변동에 따른 투자위험이 감소한다.

3. 금융적위험이란 투자부동산을 현금으로 전환하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 의미한다.

4. 장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 변동이자율 대신 고정이자율로 대출하기를 선호한다.

5. 투자자의 요구수익률이 기대수익률보다 큰 경우 대상부동산에 대한 기대수익률도 점차 하락하게 된다.

6. 동일한 위험증가에 대해 공격적 투자자는 보수적 투자자보다 더 높은 수익률을 요구하게 된다.

7. 경기변동, 인플레이션, 이자율의 변화 등은 피할 수 없는 위험으로 이를 비체계적 위험이라 한다.

8. 체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 포트폴리오를 구성하면 피할 수 있다.

9. 요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다.

10. 무위험(수익)률의 상승은 투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.

11. 위험도가 높은 자산을 투자에서 제외시키는 것은 위험을 전가시키는 방법의 하나다.

12. 위험조정할인율법은 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용하고, 요구수익률을 상향조정한다.

13. 투자자산 간의 상관계수가 1보다 작을 경우, 포트폴리오 구성을 통한 위험절감 효과가 나타나지 않는다.

14. 수익률이 서로 다른 방향으로 움직일 경우, 상관계수는 양(+)의 값을 가지므로 위험분산 효과가 작아진다.

15. 투자자가 위험을 회피할수록 투자자의 무차별곡선의 기울기는 완만해진다.

16. A와 B의 기대수익률이 같은 경우, A보다 B의 기대 수익률의 표준편차가 더 크다면 B가 선호된다.

제2장 부동산투자분석

1. 연금의 미래가치계수는 저당상수의 역수이다.

2. 현재 5억원인 주택이 매년 5%씩 가격이 상승할 때, 연금의 내가계수를 사용하여 10년 후의 주택가격을 산정할 수 있다.

3. 매년 600만원씩 5년간 들어올 것으로 예상되는 수입의 현재가치를 계산하려면, 감채기금계수의 역수를 활용할 수 있다.

4. 5년 후 3억원을 모으기 위해 매년 불입해야 하는 적금액을 계산하려면, 3억원에 연금의 현재가치계수를 곱하여 구한다.

5. 오피스 빌딩의 순영업소득을 추정할 때 임대료 수입, 공실률, 주차료 수입, 화재보험료, 이자비용 등이 필요하다.

6. 유효총소득은 순영업소득에 비해서 큰 편이며, 순영업소득은 세전 현금흐름과 동일할 수 없다.

7. 순영업소득은 유효총소득에 각종 영업외수입을 더한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.

8. 회수 불가능한 임대료수입과 소득세는 영업경비에 포함하여 순영업소득을 산정한다.

9. 부채서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자지급액을 제외한 원금상환액을 말한다.

10. 화폐의 시간가치를 고려한 방법에는 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법, 회계이익률법, 회수기간법 등이 있다.

11. 순현가법과 내부수익률법에서는 투자판단기준을 위한 할인율로써 요구수익률을 사용한다.

12. 재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다.

13. 내부수익률(IRR)이란 투자로부터 기대되는 현금유입의 미래가치와 현금유출의 현재가치를 같게 하는 할인율이다.

14. 순현가가 ‘0’보다 크거나 수익성지수가 ‘1’보다 크고, 요구수익률이 내부수익률보다 크면 투자타당성이 있다.

15.  내부수익률은 순현가를 ‘0’보다 작게 하는 할인율이다.

16. 수익성지수는 순현금 투자지출 합계의 현재가치를 사업기간중의 현금수입 합계의 현재가치로 나눈 상대지수이다.

17. 어림셈법중 순소득승수법의 경우 승수값이 클수록 자본회수기간이 짧다.

18. 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세전현금수지승수가 세후현금수지승수보다 크다.

19. 순소득승수는 지분투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값이다.

20. 회수기간은 투자시점에서 발생한 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 말하며, 회수기간방법에서는 투자안 중에서

회수기간이 가장 장기인 투자안을 선택한다.

21. 부채감당률이 1.0보다 작다는 것은 순영업소득이 부채의 할부금을 상환하고도 잔여액이 있다는 의미이다.

22. 채무불이행률은 순영업소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가를 측정한다.

23. 부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이며, 대부비율이 50%일 경우에는 부채비율은 100%가 된다.

24. 대부비율이 높아질수록 투자안의 부채비율은 커지지만, 투자의 레버리지 효과가 작아진다.

제32회 공인중개사 자격시험대비 문제

【 투자론 】  틀린지문정리

☆ 정답 및 해설

반복학습만이 합격의 지름길! repetition의 최강자 부동산학개론 공문협

제1장 부동산투자의 위험과 수익

1. 부(-)의 레버리지 → 정(+)의 레버리지

2. 감소 → 증가

3. 금융적 위험 → 유동성 위험

4. 변동이자율 대신 고정이자율 → 고정이자율 대신 변동이자율

5. <투자균형> - 하락 → 상승

6. 높은 → 낮은

7. 비체계적 위험 → 체계적 위험

8. 있다 → 없다

9. 최대한 → 최소한

10. 요구수익률 하락 → 요구수익률 상승

11. 전가 → 회피

12. 낮은 할인율 → 높은 할인율

13. 효과가 나타나지 않는다 → 효과가 나타난다

14. 양(+)의 값을 가지므로 위험 분산효과가 작아진다 → 음(-)의 값을 가지므로 위험 분산효과가 커진다

15. 완판 → 가파르다

16. B → A

제2장 부동산투자분석

1. 저당상수 → 감채기금

2. 연금의 내가계수 → 일시불의 내가계수

3. 감채기금 역수 → 저당상수 역수

4. 연금의 현재가치계수 →  감채기금계수

5. 이자비용 ⟹ 삭제

6. 없다 → 있다

7. 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 뺀 소득이다.

8. 회수 불가능한 임대료 수입과 소득세 ⟹ 삭제

9. 제외한 → 포함한

10. 회계이익률법, 회수기간법 ⟹ 삭제

11. 순현가법 → 요구수익률을 사용하나, 내부수익률법에서는 할인율을 내부수익률을 사용한다.

12. 순현재가치법이 더 합리적이다

13. 미래가치 → 현재가치

14. 내부수익률이 요구수익률보다 크면 투자 타당성이 있다

15. 작게 → 크게

16. 수익성지수는 현금수입 합계의 현재가치를 지출합계의 현재가치로 나눈 값이다

17. 짧다 → 길다

18. 크다 → 작다

19. 지분투자액 → 총투자액

20. 장기 → 단기

21. 작다는 것은 → 크다는 것은

22. 순영업소득 → 유효총소득

23. 부채에 대한 지분 → 지분에 대한 부채

24. 레버리지 효과 작아진다 → 커진다