부동산학개론

제32회 공인중개사 자격시험대비 문제

【 감정평가론 】  틀린지문정리

2021년 4월 29일(목) ☆ 이론 마스터 8주차

제1장 감정평가의 기초, 부동산가격이론, 지역분석 및 개별분석, 감정평가에 관한 규칙

1. 구분평가란 일체로 이용하고 있는 물건의 일부만을 평가하는 경우를 말한다.

2. 가격발생요인인 효용, 유효수요, 상대적 희소성 중 하나만 있어도 가격이 발생한다.

3. 기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 현장조사를 완료한 날짜를 말한다.

4. 시장가치란 한정된 시장에서 성립될 가능성이 있는 대상물건의 최고가액을 말한다.

5. 균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로, 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 경제적 감가로 처리한다.

6. 판매시설 입점부지 선택을 위해 후보지역분석을 통해 표준적 사용을 확인하는 경우는 균형의 원칙과 관련된다.

7. 유사지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

8. 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

9. 지역분석에서는 인근지역 뿐만 아니라 유사지역까지 분석함으로써, 대상부동산의 구체적인 가격을 산정한다.

10. 지역분석에서는 개별분석에서 파악된 자료를 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판단한다.

11. 인근지역의 생애주기에서 가격수준은 성장기에 최고에 이른다.

12. 적산법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

13. 수익분석법이란 장래 순수익을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

14. 임대료평가방법으로는 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법이 있다.

15. 집합건물법에따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 대지사용권을 일괄하여 평가하는 경우 원가법을 적용한다.

16. 건물 및 건설기계의 평가는 거래사례비교법에 의한다.

17. 산림은 산지와 입목을 구분하여 평가하여야 하며, 입목은 수익환원법에 의하되 소경목림은 거래사례비교법에 의한다.

제2장 평가3방식 및 7방법, 부동산가격공시제도

1. 재조달원가는 신축시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하비용을 말한다.

2. 경제적 감가요인에는 인근지역의 쇠퇴, 설계의 불량, 설비의 부족 등이 있다.

3. 감가수정방법에는 정액법, 상환기금법, 정률법, 관찰감가법, 잔여법 등이 있다.

4. 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

5. 관찰감가법은 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 객관적이다.

6. 감가수정은 취득원가에 대한 비용배분이고, 감가상각은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정한다.

7. 시점수정은 거래사례 자료의 거래시점 가격을 현재시점의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다.

8. 사례자료를 동일수급권 내 유사지역에서 구할 경우 지역요인의 비교과정은 필요하지 않다.

9. 환원이율을 구하는 방법으로는 요소구성법, 시장추출법, 투자결합법, 엘우드법, 분해법 등이 있다.

10. 금융적 투자결합법은 저당투자자의 요구수익률과 지분투자자의 요구수익률이 동일하다는데 착안한다.

11. 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 경우 개별공시지가를 활용한다.

12. 개별주택가격은 매년 1월 1일까지 결정․공시한다.

13. 표준지공시지가를 공시할 때 건물면적, 구조 및 사용승인일 등 건물에 대한 사항도 공시한다.

14. 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 개별적으로 토지를 감정평가 하는 경우에 개별공시지가를 기준으로 한다.

15. 표준주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가 등이 과세 관련하여 주택가격을 산정하는 경우 기준이 된다.

16. 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일로부터 60일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

17. 표준주택을 선정할 때에는 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 및 공동주택에서 해당 일단의 주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 한다..

제32회 공인중개사 자격시험대비 문제

【 감정평가론 】  틀린지문정리

☆ 정답 및 해설

반복학습만이 합격의 지름길! repetition의 최강자 부동산학개론 공문협

제1장 감정평가의 기초, 부동산가격이론, 지역분석 및 개별분석, 감정평가에 관한 규칙

1. 구분평가 → 부분평가

2. 하나만있어도 → 상호작용

3. 현장조사 → 가격조사

4. 한정된시장 → 통상적인시장

5. 경제적감가 → 기능적감가

6. 균형의원칙 → 적합의원칙

7. 유사지역 → 인근지역

8. 지역분석 ↔ 개별분석

9. 구체적인가격 → 가격수준

10. 지역분석 ↔ 개별분석

11. 성장기 → 성숙기

12. 적산법 → 원가법

13. 수익분석법 → 수익환원법

14. 수익환원법 → 수익분석법

15. 원가법 → 거래사례비교법

16. 거래사례비교법 → 원가법

17. 입목은 → 거래사례비교법,  소경목림 → 원가법

제2장 평가3방식 및 7방법, 부동산가격공시제도

1. 신축시점 → 기준시점

2. 설계불량, 설비부족 삭제

3. 잔여법 → 삭제

4. 가산 → 공제

5. 객관적 → 주관적

6. 감가수정 ↔ 감가상각

7. 현재시점 → 기준시점

8. 유사지역 → 인근지역

9. 분해법 → 부채감당법

10. 동일 → 다르다

11. 개별공시지가 → 표준지공시지가

12. 1월 1일 → 1월 31일

13. 표준지공시지가 → 표준주택가격

14. 개별공시지가 → 표준지공시지가

15. 표준주택가격 →   개별주택가격

공동주택가격

16. 60일 → 30일

17. 공동주택 삭제