<부동산 학개론> 핵심요약 포인트

제5장  부동산 투자론 2021년06월3일

1		지렛대효과

필수 Point 점검

1. 부채사용 ⇨ 지분수익률 □□, 위험 □□

정(+)	지분 □ 총자본 □ 저당 ⇨ 지분수익률□□
부(-)	지분 □ 총자본 □ 저당 ⇨ 지분수익률□□
중립(0)	지분 □ 총자본 □ 저당 ⇨ 지분수익률□□

2. ① 지분수익률 = [eqn: bold{{{□□`+`□□□`-`□□}}} over bold{□□}]

② 지분수익률 = □ + ( □ - □ ) × □□비율

3. 지렛대전환: 부채비율변화 □□□, 이자율변화 □□

1. 증가, 증가 >, >, 상승 <, <, 하락 =, =, 불변 2. 수익, 상승분, 이자 / 내돈 총, 총, 저, 부채 3. 불가능, 가능

정답

２		위험과 수익

필수 Point 점검

1. 수익과 위험의 측정

① 수익: □□, □□□□□(확률·수익률 □, □)

② 위험: □□, □□□□, □□□□ ⇨ [eqn: bold{□□} over {{bold{□□}}}]

2. 부동산투자위험

① □□상위험(□□·□□·□□적위험)

② □□적위험(□□)

③ □□위험(정책)

④ □□□위험(대출자□□이자율선호)

⑤ □□□위험(□□□□)

3. 총위험

① 체계적위험:   피할수□□위험, □□□·□□□·□□□□

② 비체계적위험: 피할수□□위험, □□·□□□□·□□□□

4. 수익률: 기대수익률 □ 요구수익률 ⇨ 투자O

① 기대수익률: □□·□□수익률, 확률·수익률 □, □

② 요구수익률: □□수익률, □□□□, □□적

□□□률 + □□□□률+ □□인플레율

㉠ 무위험률: □□대가, 무위험률□-요구수익률□

㉡ 위험할증률: □□대가, 위험할증률□-요구수익률□

㉢ 동일위험: 보수적투자자 □□수익요구(기울기□□□) | 공격적투자자 □□수익요구(기울기□□□)

5. 기대>요구: 수요□□, 가격□□, 기대수익률 점차□□

기대<요구: 수요□□, 가격□□, 기대수익률 점차□□

6. 위험과 수익 관계: 위험□-수익□, □□□위험과 수익 □□관계(□□관계·□·□)

7. 투자가치 □ 시장가치 ⇨ 투자O

① 투자가치: □□가치, □□적, [eqn: {{bold{□□□}}} over {{bold{□□□□□}}}]

② 시장가치: □□가치, □□적

③ 위험□: □□할인율, 요구수익률□□조정, 투자가치□□

8. 위험의 처리방법

① 위험한 투자안 □□(□□): □□□자산에만 투자

② □□적 예측방법: 수익□□, 비용□□예측

③ □□□□할인율: 위험□ - □□할인율

9. 위험의 관리방법

① 위험□□(□□): □□□자산에만 투자

② 위험□□: □□□·□□□설정

③ 위험□□(□□□): 임대료□□, □□계약, 이자율□□

④ 위험□□: □□□분석 ⇨ □□□□가 변화함에 따라 □□□가 어떠한 영향을 받는가를 분석

1. 평균, 기대수익률, ×, +  분산, 표준편차, 변이계수  위험 / 수익 2. 사업, 시장, 운영, 위치  금융, 부채  법적  인플레, 변동  유동성, 환금성  3. 없는, 이자율·인플레·경기변동  있는, 파업·법적소송·영업경비  4. >, 예상, 내부 ×, +  최소, 기회비용, 주관  무위험, 위험할증, 예상  시간, □  위험, □ 높은, 가파름  낮은, 완만함  5. 증가, 상승, 하락  감소, 하락, 상승  6. □ 체계적, 상쇄 비례, 정, +  7. > 사용, 주관  순수익 / 요구수익률  교환, 객관  높은, 상향, 하락  8. ① 제외, 회피, 무위험  ② 보수, 낮게, 높게  ③ 위험조정, 높은  9. ① 회피, 제외, 무위험  ② 보유, 준비금·충당금  ③ 전가, 제3자, 인상, 보험, 스왑  ④ 통제, 민감도  투입요소, 결과치

정답

3		포트폴리오 이론

필수 Point 점검

1. 의의: □□투자, □□□□위험제거, □□□수익

2. 효과: 자산수□, 수익률 □□방향, 상관계수□

3. 부동성·용도多: □□별·□□별 포트폴리오구성 □□

4. 포트폴리오기대수익률: □□, □□□ ⇨ □, □

5. 상관계수

① □: P효과 없음

② +: □□방향, 효과□

③ -: □□방향, 효과□

④ □: 비체계적 위험 zero

6. 평균분산지배원리

① 동일수익: □□위험이 □□위험을 지배

② 동일위험: □□수익이 □□수익을 지배

7. 효율적□□(□□□□)

효율적 포트폴리오의 집합, □□□, □□과 □□ 비례

8. □□□곡선

① 투자자의위험에대한태도, □□□□□□우상향, □□□□□

② 기울기: 보수적투자자(□□□), 공격적투자자(□□□)

9. 최적포트폴리오: 효율적전선과 무차별곡선이 □하는 지점

1. 분산, 비체계적, 안정된 2. 多, 다른, □ 3. 지역, 유형, 가능 4. 비중, 수익률, ×, +  5. +1 유사, □ 다른, □ -1  6. 낮은, 높은 높은, 낮은 7. 전선, 프론티어 우상향, 위험, 수익 8. 무차별, 아래로볼록한, 위험혐오적 가파름, 완만함 9. 접

정답

4		화폐의 시간가치 계산

필수 Point 점검

미래 가치	1. 일·내: □□, □□□ 2. 연·내: □□□□□, □□□ 3. 감·기: □□□□□, □□	역수 □ □·□ 역수 □ □·□ 역수 □ □·□
현재 가치	4. 일·현: □□, □□ 5. 연·현: □□□□□, □□ 6. 저·상: □□, □□ □□□	역수 □ □·□ 역수 □ □·□ 역수 □ □·□

7. □□비율 + □□비율 = 1

1. 1원, n년후 일·현 2. 매년1원식, n년후 감·기 3. 만들기위해, 불입 연·내 4. 1원, 현재 일·내 5. 매년1원씩, 환원 저·상 6. 차입, 상환, 원리금 연·현 7. 잔금, 상환

정답

5		현금수지의 측정

필수 Point 점검

1. 영업수지 계산

2. 지분복귀액 계산

	□□□소득
- +	□□ 및 □□□□ □□□□
	□□□소득
-	□□□□
	□□□소득
-	□□□□□□
	□□□□수지
-	□□□□세
	□□□□수지

	□□□□
-	□□□□
	□□□□□
-	□□□□□□□
	□□□□복귀액
-	□□□□세
	□□□□복귀액

3. 영업경비 포함

4. 영업경비 불포함

□□□□비

□□□□료

□□세, □□□□□세

□□료, □□비

□□ 및 □□□□

□□□□□액

□□□□비

□□세, □□세

5. 크기

① 유효 □ 순영업

② (부채O)순영업 □ 세전

③ (부채X)순영업 □ 세전

④ (흑자·과세)세전 □ 세후

⑤ (적자·비과세) 세전 □ 세후

6. 부채서비스액: ① □□□□□□ ② □□□ ③ □□□□□ ④ □□+□□

7. 영업소득세

① ( 순영업소득  + □□□□□ - □□□□□ - □□□□□) × □□

② (세전현금수지 + □□□□□ + □□□□□ - □□□□□) × □□

1. 가능총, 공실·불량부채, 기타소득 유효총, 영업경비 순영업, 부채서비스액 세전현금, 영업소득, 세후현금 2. 매도가격, 매도경비 순매도가액, 미상환저당잔금 세전지분, 자본이득세, 세후지분 3. 유지수선, 화재보험, 재산, 종합부동산, 전기, 광고 4. 공실·불량부채, 부채서비스, 감가상각, 소득, 법인 5. ① > ② > ③ = ④ > ⑤ = 6. 원리금상환액, 월부금, 저당지불액, 원금, 이자 7. ① 대체충당금, 이자지급분, 감가상각비, 세율 ② 대체충당금, 원금상환분, 감가상각비, 세율

정답

6		부동산투자분석기법

필수 Point 점검

1. 할인현금수지분석법

① □□□법 ② □□□□□법 ③ □□□□□법

2. 어림셈법

① □□법 ② □□□법

3. 비율분석법

① □□비율 ② □□비율 ③ □□□□률 ④ □□□□□률 ⑤ □□□□□률 ⑥ □□□□비율

4. 시간가치고려

① □□□법 ② □□□□□법 ③ □□□□□법 ④ □□□□□□법

1. 순현가, 내부수익률, 수익성지수 2. 승수, 수익률 3. 대부, 부채, 부채감당, 채무불이행, 총자산회전, 영업경비 4. 순현가, 내부수익률, 수익성지수, 현가회수기간

정답

7		할인현금수지분석법(DCF법)

필수 Point 점검

1. 순현가 = 수입현가 □ 지출현가, 순현가 > □: 투자O, 할인율 □□수익률, 사전에 요구수익률 결정 □, 부의극대화□, 合□, 투자판단 □□

2. 내부수익률: 수입현가 □ 지출현가, 순현가□·수익성지수□로 만드는 할인율, 내부수익률 > □□□□□: 투자O, 할인율 □□수익률, 사전에 요구수익률 결정 □, 부의극대화□, 合□, 투자판단□□□(복수)

3. 수익성지수: 수입현가 □ 지출현가, □□현가를 □□현가로 나눈값, □□현가에 대한 □□현가, 수익성지수 > □: 투자O

4. 결과치  ① 독립(단일): □□

② 배타(여러): □□ 또는 □□ ⇨ □□□법이 합리적

1. - 0 요구 O, O, O 가능 2. = 0, 1 요구수익률 내부 X, X, X 불가능 3. / 수입, 지출 지출, 수입 1 4. 동일 동일, 상반 순현가

정답

8		어림셈법

필수 Point 점검

승수법			수익률법
1. □ 승수	[eqn: bold{□} over bold{□}]	□	1. □□□회전율	[eqn: bold{□} over bold{□}]
2. □ 승수(□□□□□□)	[eqn: bold{□} over bold{□}]	□	2. □□자본환원율	[eqn: bold{□} over bold{□}]
3. □□ 승수	[eqn: bold{□□} over bold{□□}]	□	3. 지분□□률	[eqn: bold{□□} over bold{□□}]
4. □□ 승수	[eqn: bold{□□} over bold{□□}]	□	4. □□수익률	[eqn: bold{□□} over bold{□□}]

5. 크기

①   총소득승수     □   순소득승수

② 세전현금수지승수 □ 세후현금수지승수

③  총자산회전율    □  종합자본환원율

④   지분배당률     □   세후수익률

6. 회수기간법: 투자안회수기간 □ 목표회수기간 ⇨ 투자O

① 단순회수기간법: 시간가치 □□□

② 현가회수기간법: 시간가치 □□

1. 총 총/총 총자산 총/총 2. 순, 총/순 자본회수기간 종합, 순/총 3. 세전 지분/세전 배당 세전/지분 4. 세후 지분/세후 세후 세후/지분 5. ① < ② < ③ > ④ > 6. < 불고려, 고려

정답

9		비율분석법

필수 Point 점검

대부비율	[eqn: bold{□□} over bold{□□}]	20%	50%	60%	80%	100%
부채비율	[eqn: bold{□□} over bold{□□}]	□□%	□□□%	□□□%	□□□%	□

1. 대부비율□: 부채비율□지분수익률□지렛대효과□위험□

2. 부채감당률 = [eqn: {{bold{□□}} {bold{□□}} {bold{□}}} over {{bold{□□ {bold{□□}}}} {bold{□□}}}], 1보다 클 경우 잔여액□

3. 채무불이행률 = [eqn: {{bold{□□}} {bold{□□}} {bold{+□□□□□□}}} over {{bold{□□ {bold{□□}}}} {bold{□}}}]

4. 총자산회전율 = [eqn: bold{□□□} over bold{□□□□}]

5. 영업경비비율 = [eqn: bold{영업경비} over {{bold{□□□}}}]

6. 총부채상환비율(DTI) = [eqn: {{bold{연간`□□□□□□}}} over {{bold{연간`□□}}}]

부채 / 가치 부채 / 지분 25, 100, 150, 400, ∞ 1. □, □, □, □ 2. 순영업소득 / 부채서비스액 O 3. 영업경비, 부채서비스액 / 유효총소득 4. 총소득 / 총투자액 5. 총소득 6. 부채서비스액 / 소득

정답

날마다 조금씩! 꾸준한 반복!! 또 반복!!!!!