<부동산 학개론> 핵심요약 포인트

제8장  부동산 감정평가론 2021.06.24

1		감정평가의 분류

필수 Point 점검

1. □□□□기준원칙

① □□□인 시장, □□□기간, 대상물건의 내용에 □□□당사자, □□하고 □□적인 거래, □□□□□□이 가장 높다고 인정되는 가액

② 단, 법령 □□□□, 의뢰인□□, □□□□상 필요한 경우에는 □□□□□□□□를 기준으로 결정

2. □□기준원칙

① □□시점에서의 대상물건의 이용상황 및 공법상 제한을 □□□□를 기준

② 단, 법령□□□□, 의뢰인□□, □□□□상 필요한 경우에는 □□을 붙여 감정평가 할 수 있다.

3. □□□□기준원칙

① 감정평가는 대상물건마다 □□로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 □□하여 감정평가

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 □□하여 감정평가

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우 그 □□에 대하여 감정평가

4. 감정평가의 절차

① □□□□□□□□ ② □□□□□□ ③ □□□□□□ ④ 자료수집 및 정리 ⑤ 자료검토 및 가치형성요인의 분석 ⑥ 감정평가방법의 선정 및 적용 ⑦ 감정평가액의 결정 및 표시

5. 기본적사항의 확정

① □□□ ② □□□□ ③ 감정평가 □□ ④ 기준□□ ⑤ 감정평가□□ ⑥ 기준□□ ⑦ 관련 전문가에대한 □□ 또는 □□ ⑧ □□□ 및 □□에 관한 사항

1. 시장가치 ① 통상적 충분한 정통한 신중 자발 성립될가능성 ② 다른규정 요청 사회통념 시장가치외의가치  2. 현황 ① 기준 받는상태 ② 다른규정 요청 사회통념 조건  3. 개별물건 개별 일괄 구분 부분 4. 기본적사항의확정 처리계획수립 대상물건확인 5. 의뢰인 대상물건 목적 시점 조건 가치 자문 용역 수수료 실비

정답

2		부동산 가격이론

필수 Point 점검

1. 가치와 가격: □□에는 괴리, □□에는 일치되는 경향

가치(□□□□□)	가격(□□□□□)
□□□□의 □□□□ □□값, □□적, □	시장에서 □□□값 □□값, □□적, □□

2. 기준시점: 대상물건의 감정평가액을 결정하는 □□이 되는 날짜

① 대상물건의 □□□□를 □□한 날짜로 한다.

② 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 □□□□□□□□경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

3. 부동산가치의 형성과정: 가치□□요인 ⇨ 가치□□요인 ⇨ □□

① 가치□□요인: □□요인, □□요인, □□요인

② 가치□□요인: □□□, □□□□, 상대적□□□, □□성

4. 부동산가치의 제원칙

① □□: 기준시점·시점수정

② □□: 장래·가치·수익방식

③ □□□□: 부동산가격이중성

④ □□: 두재화 비교·3방식관련

⑤ □□□□□: 감정평가전제

⑥ □□□□: 잔여법·수익최종배분

⑦ □□□□□□: 입체·고층화·추가투자

⑧ □□: □□□의 합·추가투자

⑨ □□: 내부·구성요소·기능적감가·개별분석

⑩ □□: 외부·환경·경제적감가·지역분석

⑪ □□: 초과이윤 ⇨ 정상이윤

⑫ □□□□: 포기최선·요구수익률

5. 지역분석과 개별분석

① 지역분석: □행, □□□이용, □□□□판정, □시적

② 개별분석: □행, □□□이용,     □□판정, □시적

③ 인근지역: 대상부동산이 □□지역, 부동산의 이용이 □□적, 가치형성요인 중 □□요인을 공유하는 지역

④ 유사지역: 대상부동산이 □□□□□□□지역으로서 □□□□과 유사한 특성을 갖는 지역

⑤ 동일수급권: 대상부동산과 □□·□□관계가 성립, 가치형성에 서로 영향 미치는 관계에 있는 다른부동산이 존재하는 권역, □□지역과 □□지역을 포함, 후보지는 전환 □, 성숙도□, □□한 경우 전환 □으로 판단

6. 인근지역생애주기

① 성장기: 지가□□□□

② 성숙기: 지가□□□

③ 쇠퇴기: 하향여과·재개발 □□

④ 천이기: 하향여과·재개발□□, □□적 상승, 이전수준□

1. 단기, 장기 value, 장래이익, 현재가치, 현재, 주관, 多 price, 지불된, 과거, 객관, 하나 2. 기준 가격조사, 완료 가격조사가가능한 3. 형성, 발생, 가치 ① 형성, 일반, 지역, 개별 ② 발생, 유용성, 유효수요, 희소성, 이전 4. ① 변동 ② 예측 ③ 수요공급 ④ 대체 ⑤ 최유효이용 ⑥ 수익배분 ⑦ 수익체증체감 ⑧ 기여, 기여도 ⑨ 균형 ⑩ 적합 ⑪ 경쟁 ⑫ 기회비용 5. ① 선, 표준적, 가격수준, 거 ② 후, 최유효, 가격, 미 ③ 속한, 동질, 지역 ④ 속하지아니하는, 인근지역 ⑤ 대체, 경쟁, 인근, 유사 후 □, 완만, 전 6. ① 상승률 ② 수준 ③ 시작 ④ 활발, 일시, X

정답

3		감정평가에 관한규칙

필수 Point 점검

1. 원가방식(□□성)

① □□법: □□□□□에 □□□□을 하여 □□산정

② □□법: □□□□에 □□□□을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 □□□□□를 더하여 □□□산정

③ 적용: □□, □□□□, □□□, □□, □□□□

2. 비교방식(□□성)

① □□□□□□법: 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 □□□□와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 □□□□, □□□□, □□□□□□비교 등의 과정을 거쳐 □□산정

② □□□□□□법: 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 □□□□와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 □□□□, □□□□, □□□□□□비교 등의 과정을 거쳐 □□□산정

③ □□□□□□법: 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 □□□□□□□□□를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 □□□□, □□□□ 및 □□□□ 비교, □□의 요인의 보정을 거쳐 □□산정

④ 적용: □□, □□, □□□, □□□, □□

3. 수익방식(□□성)

① □□□□법: 대상물건이 □□산출할 것으로 기대되는 □□□이나 미래의 현금흐름을 □□하거나 □□하여 대상물건의 □□산정

② □□□□법: 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는□□□에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 □□□□□를 더하여 대상물건의 □□□산정

③ 적용: □□□, □□□□, □□□□

1. 비용 ① 원가 재조달원가, 감가수정 가액 ② 적산 기초가액, 기대이율, 필요제경비 임대료 ③ 건물, 건설기계, 항공기, 선박, 소경목림 2. 시장 ① 거래사례비교 거래사례, 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 가액 ② 임대사례비교 임대사례, 사정보정, 시점수정, 가치형성요인비교 임대료 ③ 공시지가기준 비교표준지공시지가, 시점수정, 지역요인, 개별요인, 그밖 가액 ④ 일괄, 산림, 과수원, 자동차, 동산 3. 수익 ① 수익환원, 장래, 순수익, 환원, 할인 가액 ② 수익분석 순수익, 필요제경비 임대료 ③ 영업권, 광업재단, 공업재단

정답

4		원가방식

필수 Point 점검

1. 재조달원가: □□시점, □□비용

① 종류: 복제(□□적측면, 기능적감가□), 대체(□□측면, 기능적감가□)

② □□건설기준

㉠ 표준적□□비용: □□공사비, □□공사비, 수급인의적정□□

㉡ 통상의□□비용

2. 감가요인 ① 물리적: □□, □□, □□, □□화

② 기능적: □□, □□, □□, □□□

③ 경제적: □□, □□, □□□감퇴

3. 감가수정방법 ① □□□□법: □□법, □□법, □□□□법

② □□□□법: □□적

③ □□법

4. 감가수정: 재조달원가에서 물리적·기능적·경제적 감가□□

① 정률법: □□□불변, □□□체감

② 상환기금법: 감가액□□발생, 감가액□, 평가액□

③ 초기: 감가액(률□액□기), 평가액(률□액□기)

④ 감가수정: □□□원가, □□□연수, □·□·□감가, 관찰□

⑤ 감가상각:   □□원가,   □□연수,  □·□감가,  관찰□

1. 기준, 신축 ① 물리, O, 효용, X ② 도급 건설, 직접, 간접, 이윤 부대 2. 마멸, 손상, 파손, 노후 ② 설계, 설비, 형식, 디자인 ③ 인근, 부근, 시장성 3. ① 내용연수 정률, 정액, 상환기금 ② 관찰감가, 주관 ③ 분해 4. 공제 ① 상각률 상각액 ② 이자 □ □ ③ > >  < < ④ 재조달, 경제적, 물·기·경 O ⑤ 취득, 법정, 물·기, X

정답

5		비교방식

필수 Point 점검

1. 사례수집기준

① □□□□가능성

② □□□□가능성(□□적유사성)

③ □□□□□□가능성(□□적유사성)

④ □□□□□□가능성(□□유사성)

⑤ 사정이 개재된 사례 채택□□

⑥ 거래시점을 알 수 없는사례 채택□□□

2. 사례자료 정상화: [eqn: bold{□□부동산} over bold{□□부동산}]

① 표준지 : 사정보정□, 시점수정□

② 시점수정: □□시점 ⇨ □□시점으로 수정

③ 사례자료 □□지역: 지역요인비교 후 개별요인 비교

④ 사례자료 □□지역: 지역요인비교 생략, 개별요인만 비교

1. ① 사정보정 ② 시점수정, 시간 ③ 지역요인비교, 위치 ④ 개별요인비교, 물적 ⑤ 가능 ⑥ 불가능 2. 대상 / 사례 ① X, O ② 거래, 기준 ③ 유사 ④ 인근

정답

6		수익방식

필수 Point 점검

1. 환원이율

① 자본□□□(□□□) + 자본□□□(□□□)

② □□이율 + □□률

③[eqn: bold{□□□□□} over bold{□□}]

④ □□□□ × □□□□□ × □□□□

2. 환원이율산정방법

① 시장추출법: □□□□부터 직접 구함

② 조성법(□□□□법): 순수이율 + □□률, □□적

③ 투자결합법

㉠ 물리적: 순수익을 발생하는 능력 토지·건물 □□□, 분리□

㉡ 금융적: 저당투자자와 지분투자자의 요구수익률□□□, 분리□

④ 엘우드법: □□투자자, □□□, □□□□분, □□□□분

⑤ 부채감당법: □□투자자, □□□□, □□□□□, □□□□

1. ① 수익률, 할인율 회수율, 상각률 ② 순수, 위험 ③ 순영업소득 / 가격 ④ 저당상수, 부채감당률, 대부비율 2. ① 거래사례 ② 요소구성, 위험, 주관 ③ 다르고, O 다르고 , O ④ 지분 매기간, 가치변화, 지분형성 ⑤ 저당 저당상수, 부채감당률, 대부비율

정답

7		부동산가격공시제도

필수 Point 점검

1. 표준지공시지가

① 결정·공시: □장, □□부동산가격공시위원회 심의

② 이의신청: □□□□자, □□일부터 □□일 이내, □장

③ 활용

㉠ 토지시장□□□□제공

㉡ 일반적인 □□□□지표

㉢ 국가 등 업무관련 □□□□

㉣ 감정평가법인등이 □□□□를 감정평가하는 경우에 그 기준

④ 공시사항

㉠ 표준지의 □□

㉡ □□□□□□□

㉢ □□ 및 □□

㉣ □□□ 및 □□□□의 이용상황

㉤ 대통령령으로 정하는 사항: □□, □□□□, □□□□

2. 개별공시지가

① 결정·공시: □장, □□□부동산가격공시위원회 심의

② 이의신청: □□□□자, □□일부터 □□일 이내, □장

③ 활용

㉠ □□

㉡ □□□

㉢ □□료·□□료산정 기준

④ □□□로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 □□공시지가로 본다.

3. 표준주택가격: 단독주택은 표준주택과 개별주택으로 구분□

① 결정·공시: □장, □□부동산가격공시위원회 심의

② 활용: □□등이 업무관련하여 □□□□□□을 산정하는 경우 기준

③ 공시사항

㉠ 표준주택□□

㉡ □□

㉢ □□□□ 및 □□

㉣ □□·□□□·□□ 및 □□□□일

㉤ 대통령령으로 정하는 사항: □□, □□□□, □□□□

4. 개별주택가격

① 결정·공시: □장, □□□부동산가격공시위원회 심의

② 활용

㉠ 주택시장 □□□□제공

㉡ 국가 □□등 업무관련 주택가격산정 기준

5. 공동주택: 표준주택과 개별주택으로 구분□

① 결정공시: □장, □□부동산가격공시위원회 심의

② 활용

㉠ 주택시장 □□□□제공

㉡ 국가 □□등 업무관련 주택가격산정 기준

③ □□□□으로 선정된 주택에 대하여는 해당 주택의 표준주택가격을 □□□□가격으로 본다.

1. ① 국, 중앙 ② 이의있는, 공시, 30, 국 ③ 지가정보, 토지거래, 지가산정, 개별토지 ④ 지번 단위면적당가격 면적, 형상 표준지, 주변토지 지목, 용도지역, 도로상황 2. ① 시, 시군구 ② 이의있는, 공시, 30, 시 ③ 과세, 부담금  사용, 대부 ④ 표준지, 개별 3. O ① 국, 중앙 ② 국가, 개별주택가격 ③ 지번 가격 대지면적, 형상 용도, 연면적, 구조, 사용승인 지목, 용도지역, 도로상황 4. ① 시, 시군구 ② 가격정보 과세 5. X ① 국, 중앙 ② 가격정보 과세 ③ 표준주택, 개별주택

정답

대단히 수고하셨습니다.

여러분의 合格을 진심으로 기원 합니다.

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